تفکیک زمین به منظورجداسازی به قطعات کوچک تر ودریافت سندمالکیت برای هربخش می باشد. از جمله شرایط تفکیک زمین سندداروقولنامه ای ارائه درخواست توسط مالک رسمی میباشد. از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که شرایط تفکیک زمین چیست؛ درباره مراحل و نحوه آن توضیحاتی ارائه دهیم. سپس در خصوص مدارک لازم برای تفکیک زمین صحبت خواهیم کرد و در انتها به هزینه و تفاوت تفکیک زمین سند دار و قولنامه ای پرداخته خواهد شد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.
درصورتی هرشخصی یک زمین داشته باشدوآن زمین رابه قطعات کوچک تر دربیاوردوبرای هربخش سندمالکیت دریافت کند میتوانداز روش تفکیک زمین اقدام کند. تفکیک زمین میتواندازسوی صاحبان ملک وبه کلیه اراضی ازجمله زمین های شهری، روستایی و…صورت پذیرد.
اما ارائه درخواست تفکیک زمین از سوی صاحبان آن دارای شرایط ومراحل خواصی است. امادرصورتی که متقاضی ازفرایندصدورسندتفکیک زمین آگاهی نداشته باشدموفق به کسب سند مالکیت برای هرقطعه زمین خود نخواهدشد. از طرف دیگردرخواست تفکیک زمین سند تنها باارائه مدارک لازم امکان پرداخت هزینه را داردبرای همین اطلاع از تفکیک زمین ضروری به نظر میرسد.
شرایط تفکیک زمین
درصورتی که 2یاچندنفرمالک زمین باشندوبه گونه ای که دارای سهم های مساوی ونامساوی برای هرفردوجودداشته باشد بهتراست برای مشخص کردن سهم هرفرد زمین را به قطعه های کوچک ترتقسیم کنیم به این عمل تفکیک زمین گفته میشود. اما برسیم برسر شرایط تفکیک زمین
1= براساس قانون اصلاح ماده 101قانون شهرداری مهمترین شرط درخواست تفکیک زمین آن است که از سوی مالک ارائه شود. پس دراین صورت یعنی افرادی که زمین به نام آنها نیست شرایط درخواست تفکیک زمین را ندارند. علاوه براین ها مالکی که قصد تفکیک زمین خودراداردباید نقشه از زمینی قصد دارد آن را تفکیک کندرا تهیه کرده وجهت تصویب آن را تسلیم شهرداری کند. وباید قدرالسهم شهرداری بابت ارائه خدمات عمومی را پراخت کند.
2= مطابق تبصره یک اصلاحیه ماده101قانون شهرداری بایددرتفکیک زمین مشخص شده قانون ومقررات آیین نامه های مرتبط دراین خصوص الزامی است وبایدرعایت شوند. ازجمله می توان به قانون 14و15قانون مقررات زمین شهری، قانون منع فروش وواگذاری اراضی فاقدکاربری برای امرمسکن قانون حفظ کاربری اراضی زارعی وباغ ها قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی وماده5قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی ومعماری ایران اشاره نمود.
3= تفکیک زمین بایدمطابق بانوع کاربری صورت پذیرد. وتفکیک زمین هایی همچون کشاورزی وباغ ها درخارج از محدوده قانونی شهرها، شهرک ها جزء موارد ضروری وممنوع میباشد.
مراحل تفکیک زمین
پس از توضیح درخصوص شرایط تفکیک زمین در این بخش قصد داریم درباره نحوه تفکیک زمین توضیح دهیم وبگوییم که مراحل چه میباشد.
1= براساس قانون اصلاح ماده 101قانون شهرداری مهمترین شرط درخواست تفکیک زمین آن است که از سوی مالک ارائه شود. پس دراین صورت یعنی افرادی که زمین به نام آنها نیست شرایط درخواست تفکیک زمین را ندارند. علاوه براین ها مالکی که قصد تفکیک زمین خودراداردباید نقشه از زمینی قصد دارد آن را تفکیک کندرا تهیه کرده وجهت تصویب آن را تسلیم شهرداری کند. وباید قدرالسهم شهرداری بابت ارائه خدمات عمومی را پراخت کند.
2= پس از اینکه شهرداری نقشه زمینی که قرار است تفکیک شودرا تایید کرد. صورت جلسه ای را به سازمان ثبت اسنادواملاک ارسال میکند. تا کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی به همراه نماینده اداره برای بازدید میدانی زمین مورد نظر که قصد تفکیک آن را داریم مراجعه نمایند. پس از تایید زمین بعدازبازدیدجهت متفاوت نبودن زمین با نقشه صورت جلسه تفکیک زمین تایید وبه کارشناس اداره ثبت میشودوسندآن برای مالک صادر میشود.
3= درصورتی که شهرداری وظایف خودرادرزمان مقررانجام ندهددادگاه به درخواست فردمتقاضی خودش را پیگیری میکند واگر شهرداری درمدت 3ماه زمین بدون هیچ تعیین وتکلیفی بماندمالک بایدتقاضای تفکیک زمین خودرا به دادگاه تسلیم کندودادگاه باید بادرنظرگرفتن ورعایت کردن حداکثر نصاب های مقرردرخصوص معابر، شوارع، سرانه عمومی با اخذ نظر کمیسیون به موضوع رسیدگی کرده وپس تصمیم گیری رای صادر می نماید.
مدارک لازم برای تفکیک زمین
علاوه بر رعایت مواردموفق می بایست از شروع فرایند تفکیک زمین مدارک لازم برای اقدام را جمع آوری کنند.
1= درخواست تفکیک ملک
2= مدارک شناسنامه ای وهویتی کلیه مالک یامالکان زمین
3= نقشه تفکیک زمین به همراه کپی آن که توسط متقاضی تهیه شده است.
4= مدارک مربوط به زمین تفکیکی ازجمله سندرسمی
5= مدرک مشخص کننده موقعیت تفکیکی سنددار برروی نقشه.
بااینکه مراحل وشرایط تفکیک زمین های روستایی با زمین شهری متفاوت است امابه طورکلی مدارک لازم برای تفکیک زمین روستایی همانند تفکیک زمین شهری محسوب شده وازاین نظرتفاوتی میان آتها وجودندارد. بنابراین متقاضیان تفکیک زمین روستایی نیزمی بایست به تهیه مدارک قید شده درقسمت فوق نظیرنقشه تفکیک زمین زمین ارائه درخواست اقدام نمایند.
هزینه تفکیک
1= هزینه تفکیک زمین درقالب سهم شهرداری از متقاضیان کم میشودبراساس تبصره سه قانون اصلاح ماده101قانون شهرداری دراراضی با مساحت بیشتراز500مترمربع که دارای سند6دانگ است شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی وخدماتی تا سقف 25٪برای تامین اراضی موردنیازاحداث شوارع ومعابرعمومی شهردراثرتفکیک تا25٪ازباقیمانده اراضی را دریافت می نماید.
2= درصورت توافق بین شهرداری ومالک می توان به جای سهم قیمت روزراپرداخت نمود.
3= همچنین درمواردی که امکان تامین انواع سرانه شوارع ومعابراززمین مورد نظر تفکیک میسرنباشدشهرداری میتواندباتصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی ازمالک زمین دریافت نماید بنابراین بایدبه این موضوع توجه داشته باشیم که 100٪ملک مورد تفکیک قرارنمی گیردومقداری تحت عنوان قدرالسهم متعلق به شهرداری میباشد.
تفاوت تفکیک زمین سندداروقولنامه
1= طبق قانون اصلاح ماده101قانون شهرداری تنها مالک زمین می تواند برای تفکیک درخواست بدهد بنابراین افرادی که به طوررسمی محسوب نمی شوندوحق ارائه درخواست به منظور تفکیک ملک را نخواهند داشت. ازطرف دیگر قولنامه سند عادی محسوب شده وبرخلاف تصورعموم سندرسمی نیست.
2= برطبق ماده 46قانون ثبت اسنادواملاک کشور کلیه عقود ومعاملات درخصوص منافع اموال غیرمربوطه بایددرنزددفاتراسناد رسمی به ثبت برسددرغیراین صورت سنددرنزدادارات ومحاکم به رسمیت شناخته نخواهد شد. بنابراین افرادی که دارای سند قولنامه ای دررابطه با ملک خودهستند یا می بایست ابتدا سند عادی خود را به سند رسمی تبدیل نمایند یا این که از طریق شخصی که ملک به صورت رسمی به نام اوست برای تفکیک زمین اقدام نمایند.